Immobilienmarktbericht Dresden 2016

Allgemeine Marktsituation Die rund 549.500 Einwohner starke sächsische Landeshauptstadt glänzt nicht nur als moderner Hochtechnologie- und Dienstleistungsstandort in enger Verbindung zu Forschung und Wissenschaft, sondern auch mit steigenden Einwohnerzahlen. Daraus resultiert eine hohe Immobiliennachfrage und seit dem Jahre 2010 anhaltende Steigerung der Mieten und Kaufpreise. Im Jahr 2015 konnten insgesamt 5.893 Erwerbsvorgänge mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,96 Mrd. Euro und einem Flächenumsatz von etwa 482 ha verzeichnet werden. Zu beobachten ist dabei im Vergleich zum Vorjahr eine leicht rückläufige Anzahl an Erwerbsvorgängen sowie ein Anstieg des Geldumsatzes um 14 Prozent. Investmentform Wohnimmobilien Seit 2010 ist in Dresden eine konstante Steigerung der Mieten und Kaufpreise für Wohnimmobilien zu beobachten. Vor allem hochwertige Eigentumswohnungen und Eigenheime sowie sanierte Altbauten und Villen unterliegen einer ungebrochen hohen Nachfrage. In sehr guten Lagen wie Dresden-Altstadt, Plauen, Blasewitz, Striesen und dem Preußischen Viertel konnten 2015 Spitzenkaufpreise von bis 5.000 Euro pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen sowie Kaufpreise von bis zu 1 Mio. Euro im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser erzielt werden. Im Bereich Mehrfamilienhäuser wird die geringe Anzahl an attraktiven und vakanten Renditehäusern nahezu ausschließlich an Bestandskunden innerhalb kürzester Zeit verkauft. Spitzenfaktoren von bis zum 24-fachen der Jahresnettomiete sind realistisch. Investoren weichen vermehrt auf mittlere oder Stadtrandlagen aus. Davon profitieren die Stadtteile Löbtau, Mickten, Pieschen und Coschütz. Der Leerstand beläuft sich auf lediglich vier Prozent und ist in der Tendenz weiter fallend. Die Spitzenkaltmieten im Neubau-Erstbezug liegen bei circa 14 Euro je Quadratmeter. Im Durchschnitt zahlen die Dresdener etwa 7 Euro im Bestand. Aufgrund des hohen Flächenpotenzials im Stadtgebiet ist eine Baulandversorgung weiterhin gewährleistet, sodass das aktuelle Niveau der Neubauaktivitäten anhalten wird. Investmentform Büromarkt Der Dresdner Büromarkt konnte 2015 einen deutlichen Anstieg des Gesamtflächenumsatzes auf circa 120.000 Quadratmeter verzeichnen. Das entspricht einer Zunahme von rund 30 Prozent. 

Maßgeblich dazu beigetragen haben Mietvertragsverlängerungen der Stadt im ehemaligen Technischen Rathaus mit einer Fläche von ungefähr 23.000 Quadratmetern sowie der Umzug der Bundesagentur für Arbeit. Die Mietpreise in guten bis sehr guten Lagen der Innenstadt blieben stabil, jedoch wird das Angebot hochwertiger Flächen immer geringer. Spitzenmieten in zentralen Lagen wie der Prager Straße, dem Altmarkt oder dem Postplatz bewegen sich mit rund 13 Euro je Quadratmeter nahezu auf Vorjahresniveau. Die Mietpreise in den mittleren bis guten Lagen erlebten einen leichten Anstieg auf bis zu 9 Euro. Die Spitzenfaktoren liegen hier zwischen dem 19- bis 21-fachen der Jahresnettomiete. Es ist mit leicht steigenden Mieten bei einer gleichzeitigen Reduzierung der Leerstandquote, die aktuell bei acht Prozent liegt, zu rechnen. Investmentform Einzelhandel Auch der Einzelhandel profitiert von den wachsenden Bevölkerungszahlen sowie dem Tourismus. Im Jahr 2014 wurden 4,4 Mio. Hotelübernachtungen registriert. Dresden zählt mit seinem facettenreichen Angebot neben Berlin und Leipzig zu den größten Einkaufsstädten der neuen Bundesländer. Zu den Toplagen zählen Prager Straße sowie Seestraße, die durch den Hauptbahnhof und die Altmarktgalerie begrenzt werden. Als Top-1A-Lage zählt insbesondere der Abschnitt Prager Straße zwischen der neuen Centrum-Galerie und Karstadt mit einer Passantenfrequenz von rund 5.000 Besuchern pro Stunde. In der letzten verbliebenen Baulücke der Prager Straße entstand 2016 das Prager Carrée mit circa 5.800 Quadratmeter Einzelhandelsfläche. Die Toplagen sind demnach vorwiegend von Revitalisierung und Bestandsoptimierung auf einem konstant hohen Mietniveau geprägt. Spitzenmieten bewegen sich zwischen 80 und 110 Euro je Quadratmeter. Ausblick Erwartungsgemäß wird Dresden seine gute wirtschaftliche und sozio-demografische Entwicklung fortführen. Der Wohnungsmarkt wird von einem Nachfrageüberhang gekennzeichnet sein, wovon auch die mittleren Lagen wie Cotta, Coschütz und Löbtau stärker profitieren und sich zu aufstrebenden Quartieren entwickeln werden. Aufgrund der hohen Neubauaktivitäten vor allem im höherpreisigen Segment von Eigentumswohnungen wird es mittelfristig zu längeren Vermarktungszeiten kommen. Insgesamt kann von einem stabilen Immobilienmarkt mit weiter leicht steigenden Preisen ausgegangen werden.